ソリューションという言葉は文字通り問題の解決ということですが、それだけに終わらさずに、その先のことまで考えるのが当社の事業であり、それを実行してはじめて本来のソリューションであると考えております。 もちろん既存のビジネスモデルだけに頼るのではなく、次の世代の新しいビジネスモデルを開発し構築することこそ、我々に与えられた任務であると考えております。

具体的なビジネスモデルを上げますと、フランスでの不動産取引の一形態であるビアジェ制度を基に、アメリカ型のリバースモーゲージの欠点を補って、この日本の風習に合わせた制度として 『 （日本版）ビアジェ年金 』 の創設の準備をしております。

以下は、弊社が手掛けたの事例の一部です。

< 相続対策　土地区画整理中の土地を問題解決して早期に売却　円満に資産分配 >

東京に隣接する千葉県松戸市での事例。兄弟８名で所有する土地。一部に農地を含み農地転用が必要であり土地区画整理中のため建物を建てることに制約がかかる上に最低敷地面積の制限など制約が多く売却し難い土地であった。兄弟とはいえ高齢になった８名での共有は将来相続上でも問題が起こる可能性があり、実際に相談を受け始めたところその内の一人が亡くなられ相続が発生、土地区画整理事業が終わるのを待っていては更に相続が発生し将来は20数名での共有となる可能性もあった。問題解決のため弊社において土地を一旦先行取得し３区画に分割。農地転用等を行い、エンドユーザーに売却しその売却利益を土地の所有者と分かち合い、換金し難い土地を現金にして公平に分割することができた事例である。土地を分割等するにあたり、土地区画整理組合はもとより市や県といった行政各機関とも連携を図り最低敷地を下回る部分に関しては隣地所有者に購入してもらい手続きを進めた。煩雑の作業を防ぐために所有者の方たちの信頼を得て何種類もの覚書を作成し、スムーズに完了することができた。

< 借地権と底地の等価交換 >

ある古都の街での事例。感情的に対立した借地権者と地主が仲違い寸前で破談の可能性があった取引に途中から参加。古都ゆえの細道に接道する土地で建物の建築の規制がかかる問題のある土地でもあったのがそもそもの問題。そのどちらも無事に解決し円満に取引を終えることができた案件。自宅を建てて長年その地にお住いの借地権者の方からの相談で、数十年の付き合いのある地主さんからの要望で借地権と底地を交換することになった。双方で協議し、実際に建物の取り壊しや土地の分筆等の作業を進めていた矢先にちょっとした問題が発覚したことから借地権者と地主の間が険悪になってしまいお互いが意地を張り感情的になって交換作業が途中で頓挫し地主は借地権者を訴えると言ってきたと、そのような状態になってから初めて相談に来られた。内容を吟味すると、双方ボタンの掛け違いがあることに気付き、それを丁寧に双方へ伝え素人で問題を解決するのはまず無理（古都ゆえの厳しい規制もあり）専門家にキチンと任すことを約束してもらい問題点を洗い出し、行政庁に対しても一級建築士や土地家屋調査士等の協力を得ながら理不尽とも思える規制の解釈をこちら側の言い分通りに大方適応して頂き、土地の等価交換だけでなく分割した土地の有効な活用ができるように問題を解決した。

< 再建築不可で放置されていた空家と過少宅地を優良宅地へ >

東京下町での事例。細い道路（公道だが法４２条二項道路）に面した不整形な狭小地。敷地いっぱいに建物（空家）が建っていたが、建物全体が老朽化しており、改築しても人が住むのは無理な状態、また建替える場合にはセットバックが必要であり残る敷地はたった９坪。そのまま宅地として売り出すのは難しい状態であった。物件の周辺を調査するうちに、隣接する裏側の２物件が、長い間空き家のまま放置されていたことを知る。その２つの土地は、唯一面している道路が公道ではない『通路』で狭かったため、建築基準法上の接道義務を満たしていない再建築不可の物件であった。その所有者達は、再建築不可物件である上に建物は古く、売るに売れない貸すに貸せない状態で困っている様子。狭小地とその再建築不可物件２件を併せ、１つの土地に纏めれば、約３０坪程度の優良宅地へ甦らせることができると考えた。３件ともかなり古い物件であり込み入った立地ゆえエアコンの室外機をはじめ空中越境物や境界などに関する未確認事項が多数存在し、その整合性をつけるのに苦労を要したが、交渉により円満に解決することができた。当該土地は、最終的に新築分譲住宅として売り出され、個人のお客様が新居として購入するに至った。

< 敷地延長の再建築不可の宅地を救済 >

都内住宅地での事例。相続が発生すると財産の分割で問題が起きてしまうので、その前に元々自宅として使っていた土地（更地）を処分して金銭に換えておきたいとのご依頼を受ける。また、それに合わせ隣接する敷地延長の囲繞地にお住いの土地建物所有者からも同時に売却してくれるようにご相談を受けた。その物件は建築基準法上の接道義務を満たしていないが、建築当時は法令上問題なく建てた建物であり年月が経過しその後の法改正等により再建築不可の宅地になってしまっていた。そのため土地の評価額はかなり低いものであった。その再建築不可物件を何とか甦らせないかと区に相談したところ、建築基準法４３条ただし書きの特例を適用し、定められている最低限の接道義務を満たすことができれば、再建築可の物件として承認してもらえるとのことだった。遵守しなければならない最低敷地面積等も考慮しつつ、公道に面する先の相談物件の土地を分筆し、隣接する囲繞地にその土地一部を分け与えることで、最低限の接道義務を満たすようにし、再建築不可物件を救済することができた。通路を挟んだ反対側の所有者と通路部分の通行等合意書を交わすことで、後々新しい買主が通路部分の通行が妨げられることがないよう配慮もした。

< 通路を一部共有する土地の売買 >

都内の新興住宅地での事例。約２ｍの狭い間口から奥に広がる旗竿地。その土地に隣接する共同通路が権利関係をややこしくしていた。共同通路と当該土地との境界が曖昧で、再建築の際に必要な間口２ｍが確保できるか微妙な状態であった。また、何かが原因で境界標の位置が本来あるべき場所からずれており、周辺土地との境界も不明確な状態。共同通路との境界、四方を囲む土地との境界を明確にさせるため、土地家屋調査士らと共に細かな確認を要した。また、物件を調査する中で、違う新たな問題が見つかる。住宅地図調査及び近所への聞き込みなどより、かつてその敷地には大きな建物が建っており場合によっては古い建物のコンクリート基礎が地中より出てくる可能性（いわゆる地中埋設物）が明らかになったのだ。地中埋設物は、撤去費用がいくらかかるのか予測できないので厄介だ。実際に土地を掘り起こしてみなければその規模や形態が分からず、撤去費用も分からない。この物件には、敷地内外に他人物配管があり、排水管の空中越境などの問題もあったため、買い手を探すのに困難を要することが予測された。土地の状況や地中埋設物の存在を既によく知る隣地所有者ならば、比較的融通が利き、売却の話も進めやすいだろうと考え、まずは、隣地所有者へ土地を買い受けないかと話を持ちかけたところ、ちょうどご子息の新居を建てる土地をご自宅の近くで探されていたところだった。隣地所有者からも買いの依頼を受け、共同通路の問題も一気に解決し買主売主双方の間に入ることで、双方の利害が一致する点を公平な目で判断しながら、最終的な着地点を見つけるに至った。

都市をつくるといっても単純に街の集合体をつくる訳でもなければ、砂漠のようなところにゼロからつくるのでもなく、今ある都市がどのような歴史と辿ってきたのかを知った上で、気候風土はもちろんのこと社会環境を調べた上で、これから先その都市がどうあるべきかを熟慮し新しい都市をつくっていく必要があります。

大きな事例ともいえる歴史的な長い時間の話しをすれば、唐の都 「 長安 」 は幾度となくその都市をつくりかえて、信じられないほどの変貌を繰り返してきました。 それは都市そのものを同じ長安の中で、そっくり移転させたり、造り替えたり、その時の支配者や社会情勢によって大きく形を変えております。

企業にとって、土地や建物はその事業を行う上で利益をもたらす根源のひとつであると考えられます。 同じような土地であってもそこでの生産性は一寸した違いや、人やクルマの流れなどによっても大きく影響されてしまいます。

土地には向き不向きがはっきりと分かれてしまいます。 それぞれの業種に合った最適な立地探しや、現在抱えている資産の最適有効活用の方法をコンサルティングし、企業経営全般に拘わる問題の解決までお手伝いいたします。